地方政府回购存量闲置土地，是房地产市场去库存的重要举措之一。 据「新知南通研究院」不完全统计，截至2026年2月末，南通大市已公示拟使用专项债回购的存量闲置土地共计 12宗 ，合计土地面积约 50.59万㎡ ，回购金额约 49.37亿元 。 12宗地块的权利人均为地方国企，这也直观反映出在市场调整期，国企托底拿地后普遍面临的开发节奏滞后与资金沉淀压力。 但这仅是冰山一角。据不完全统计，2020-2025年间，南通大市累计出让商品住宅地块 926宗 ，合计土地面积约 4460万㎡ ，土地出让金约 4800亿元 。如何激活这笔庞大的存量资产，将是地方政府和拿地企业共同的长期课题。 延伸阅读：南通近50亿土地收储背后：谁在断臂求生？谁又全额保本？ No.1 517亿卖地收入背后 近七成地块“沉睡”中 聚焦启东市场，据不完全统计，2020-2025年间，启东累计出让商品住宅地块 106宗 （城区45宗，乡镇61宗），合计土地面积约 498万㎡ ，土地出让金收入约 517亿元 。 根据我们近期实地调研，这106宗地块，目前仅 34宗已开工 （包含在建及已竣工）， 70宗未开工 （其中43宗拿地已超两年），另有 2宗停工 ， 整体开工率仅约32% 。 • 城区45宗 ——21宗已开工，22宗未开工（11宗拿地已超两年），2宗停工， 开工率约47% • 乡镇61宗 ——13宗已开工，48宗未开工（32宗拿地已超两年）， 开工率约21% 注：①未开工地块中，有1宗已公示拟使用专项债回购；②部分地块因具体位置难以明确，开工信息或存偏差，仅供参考。 No.2 72亿拿地 50亿沉淀 启东老牌国企的“ 囤地账本 ” 进一步剖析这70宗未开工地块，无一例外， 全部由本地国企摘牌。 本篇聚焦在启东国资体系中占据重要地位、由启东市政府100%控股的老牌国企—— 启东国有资产投资控股有限公司 （简称“启东国投”） 据不完全统计，过去六年，启东国投通过其控股公司累计摘牌 21宗 宅地，合计土地面积约 96万㎡ ，总耗资约 72亿元 。 • 启东市忠诚信开发建设有限公司 （启东国投100%控股）摘牌9宗（含1宗联合拿地），耗资约35.50亿元 • 启东市御龙城市开发有限公司 （启东国投100%控股）摘牌11宗，耗资约31.89亿元 • 启东市垦牧小镇置业有限公司 （启东国投100%控股子公司——江苏启晟集团有限公司100%控股）摘牌1宗，耗资约4.72亿元 然而，这21宗地块，目前 疑似仅6宗开工 （下图标红所示），入市销售的更是仅有城区3宗。 15宗未开工地块，合计土地面积约75万㎡，购置成本约50亿元。 其中， 3宗拿地至今已超五年，2宗超四年，6宗超三年 。这些长期闲置地块，不仅造成了土地资源的浪费，也给启东国投带来了资金周转压力。 No.3 离开品牌房企 地方国资能否独立操盘？ 客观而言，过去几年地方国资大规模拿地，更多是出于市场托底的被动选择。 大环境低迷固然是其迟迟不敢开工的主因，但 企业自身市场化能力不足 同样是绕不开的内因。 启东国投仅有的3宗入市地块，其操盘路径清晰暴露这一短板： • 启晟蓝城云庐：由蓝城代建 • 启晟绿城湖境桃源：由绿城代建 • 启园：与招商蛇口合作开发 作为地方核心城建主体， 启东国投是否具备独立自主的房地产开发运营能力？其项目开发是否已形成对品牌房企的路径依赖？ 如何提升自主开发能力、实现从“拿地主体”向“开发主体”的转型，或将是其可持续发展的关键。 No.4 拿地-闲置-融资 启东国投的债务隐忧 尽管前序大量地块尚未动工，但启东国投托底脚步并未暂停——去年耗资超 20亿元 再摘5宗，今年2月又耗资 4900万元 新增1宗。 持续拿地意味着持续大额资金支出，而前序地块的闲置则意味着资金回笼遥遥无期。于是，企业为了维持运转，不得不依赖外部融资“输血”。 公开信息显示， 2026年以来，启东国投已发行两期超短期融资券，合计募集资金10亿元。 一个需要警惕的循环正在形成： 持续拿地-资金沉淀-融资维持-债务攀升 长此以往，企业的资产负债结构能否承受？投融资能否实现平衡？一旦融资环境收紧或融资成本上升，企业是否会面临流动性风险？ 事实上，风险已暗流涌动。据天眼查信息显示，截至发稿，启东国投存在天眼风险信息820条，裁判文书3条，涉诉关系40条，开庭公告42条，立案信息16条，案由涉及 民间借贷纠纷、债务加入纠纷、债权人代位权纠纷 等。 更令人意想不到的是，这家市政府直属的大型国企， 竟还存在2条历史被执行人记录。 此外，据启东市人民政府网站信息， 启东国投是启东市唯一一家政府性融资担保机构，截至2024年6月，其累计提供各类担保72.69亿元。 事实上，对外担保规模大，会进一步放大企业财务风险敞口，一旦被担保方出现违约，易引发风险连锁传导。 当托底者自身开始承压，当土地不仅未能创造价值反而成为负担，启东国投所面临的困境，或许正是过去几年地方国资被动托底的一个缩影。 启东国投这75万方“沉睡”土地背后，还隐藏着多大的资金压力？其真实财务状况如何？下一篇，我们将深度剖析其财报数据一探究竟，敬请期待。 数据说明 *数据来源：南通市自然资源网上交易平台 *统计时间：2026年3月 *不完全统计，仅供参考 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
