2026年开局，南通市区新房市场延续深度调整态势。供需两端同比双双下滑，库存去化周期进一步延长，板块分化格局持续凸显，产品结构明确向低容积率改善型转向，市场仍处于筑底阶段，需求释放依赖于核心区优质项目的带动。 2025南通市区“年度销冠”揭晓 2025南通市区“最难卖”楼盘曝光 2025南通各地“卖地收入”排行榜 2025年南通“头部豪宅”房价涨跌 南通名校学区房房价回撤幅度超60% Part.1 供需同比双双下滑 据「新知南通研究院」不完全统计，2026年1月，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区）仅4个项目新获住宅销售许可证，新增供应 179套 ，环比虽有一定上涨，但较2025年同期大幅下降约56%。 成交端同样承压。截至1月末，市区主力在售新房项目约54个（已剔除尾盘及长期滞销项目），当月累计备案 318套 ，环比下降约36%，同比下降约16%，市场整体购买意愿仍趋保守。 Part.2 去化周期持续攀升 截至1月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）约 1.03万套 ，按照近一年月均流速（约360套）估算，去化周期约 28.47个月 。 若纳入在售项目未获销许的潜在库存，广义库存规模将跃升至约 2.15万套 ，去化周期将进一步延长至约 59.63个月 ，即接近5年。 与2025年1月末相比，尽管广义库存 微降约0.11万套 ，但因月均流速放缓，去化周期反而 拉长约12.45个月 ，市场实际消化压力持续增大。 Part.3 核心板块稳步去化 当前热度较高板块——任港湾五龙汇、创新区、老城区 1月备案套数—— 任港湾五龙汇（68套）、创新区（64套）、老城区（64套） 近一年月均备案套数—— 任港湾五龙汇（74套）、创新区（68套）、老城区（56套） 无论是按照1月还是近一年月均，均由以上三个板块领跑，反映其具备持续的市场吸引力。 其中，老城区表现尤为稳健，截至1月末，狭义库存约1035套，去化周期约 18个月 ，广义库存约1587套，去化周期约 28个月 ，整体压力相对可控。 反观原港闸和开发区，表现长期低迷。 1月备案套数—— 原港闸（6套）、开发区（30套） 近一年月均备案套数—— 原港闸（29套）、开发区（22套） 这两个板块目前广义库存去化周期均 超120个月 ，库存压力显著。 Part.4 高端项目表现抢眼 在整体市场低温运行背景下，部分位于核心地段的高端改善项目表现仍具韧性。 炜赋龙腾华府 ，1月备案29套夺得月度销冠。该项目近一年累计备案136套，月均流速约11套，是目前开发区的“流量担当”。 紫园 ，1月备案19套位居创新区第一。该项目整盘规划123套，去年11月底入市，截至统计已备案99套，两个月去化超80%，热度无需多言。 濠东璟园 ，1月备案13套。该项目整盘规划356套，去年9月入市，截至统计已备案149套，整盘去化率约42%。 市场的另一面，非核心板块或产品力滞后的项目陷入“ 滞销 ”困境。据统计， 1月份有30个项目备案不足5套，其中13个 “0成交”， 市场冷热不均态势加剧。 Part.5 改善供应主导市场 上文提到，1月共有4个项目新获销许，详情如下—— • 万濠东郡 ，首次领证，新推56套洋房（约145㎡） • 盛和观濠别院 ，新推2套双拼（约351㎡）＋14套洋房（约252㎡） • 运河院子 ，新推15套联排（约217-256㎡） • 盛和九里云和 ，新推92套高层（约108-120㎡） 可以看到，无论是所处地段，还是产品形态，亦或是面积段，多以改善需求导向为主。 此外，据统计，2025年至今市区共有9个纯新盘入市，其中 3个容积率在1.1以内，3个在1.1-1.3之间 ，产品形态集中于墅类、洋房及四代宅，供应结构已全面向低密改善倾斜。 随着核心区域低容积率地块持续入市，未来高端改善市场的竞争也将进一步加剧。与此同时，非核心区高容积率存量项目的市场份额将被进一步挤压，去化难度持续增加。 数 据 说 明 *统计时间：2026年2月2日 *数据来源：通房e办 *备案存在延迟，仅供参考 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
