2025年，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场在谨慎预期中持续深化调整。全年新房供需规模同步收缩，库存去化周期拉长，市场分化格局进一步加剧。本报告从供应、成交、库存及项目表现四个维度展开，结合数据解析市场现状及其背后逻辑。 前情回顾：南通楼市岁末比武，何方高人使出“隐身术” 数据说明 *数据来源：通房e办 *统计时间：2026年1月7日 *备案存在延迟，数据仅供参考 *转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」 0 1 据「新知南通研究院」不完全统计，2025年南通市区共获批66张住宅销售许可证，新增房源 5026套 ，供应量同比减少约2058套， 降幅约29% 。 从板块结构看， 任港湾五龙汇 全年供应1466套，占比近30%，位列第一； 老城区 以1226套次之； 新东区 供应857套，排名第三。 相比之下， 原港闸 、 开发区 及 苏锡通 全年供应均不足200套，其中原港闸仅68套。究其原因，一方面，板块内存量项目多进入尾盘阶段，另一方面，存量土地持有者开发意愿低迷。 从项目层面观察， 绿城桂语朝阳 全年取证8次，频次最高，采取“少量多次”策略，累计推售349套； 中海臻如府 则以4次取证推出559套，成为供应量最大的单盘。 纯新盘方面，全年仅8个项目入市，按入市时间依次为—— 和园、运河院子、锦鸿府、濠东璟园、星湖玥、盛和观濠别院、紫园、金鳌府 。这些纯新盘拿地时间集中于2022-2024年。 据「新知南通研究院」土拍数据显示，2022-2024年南通市区共出让64宗涉宅地块，目前26宗已入市， 入市率约41% ；其中，2023-2024年出让的42宗地块中，仅9宗形成供应， 入市率仅约21%。 这再次印证了开发商的谨慎态度。 0 2 2025年南通市区主要在售新房项目约有60个（剔除存量小于10套的尾盘），全年成交备案约 4661套 ，成交量同比减少约958套， 降幅约17% 。 数据显示，2023-2025年市区新房成交量分别为 5124套、5616套、4661套 。 2025年跌破5000套关口，月均流速降至约 388套 ，较2024年月均流速减少约80套。 时间线上呈现“前高后低”——上半年月均备案量多在400套以上，7月起行情转弱，三季度持续低迷，四季度有所回升。 成交与供应走势相互影响——4-5月成交回升叠加年中冲击带动6月供应小高峰，三季度成交走弱则致使下半年供应持续低位。 板块表现上， 创新区 以958套的成绩领跑全市，凸显其核心区域价值的高认可度； 任港湾五龙汇 备案900套紧随其后，供应与去化形成良性互动； 开发区 受供应稀缺及需求外流影响，全年仅成交275套，活跃度最低。 整体来看，购房需求正从“刚需刚改”向“深度改善乃至终极改善”迁移，地段选择明显向城市核心区聚集。 0 3 成交流速的放缓，直接导致库存去化周期的延长。 截至2025年12月底，南通市区新房狭义库存约 1.04万套 ，按照近一年月均流速（约388套）估算，去化周期约 26.87个月 。 所谓“狭义库存”，是指已获销许但尚未售出的房源套数，尚未包含未获销许的潜在库存量。 粗略统计，截至12月底，在售项目未获销许潜在库存约1.12万套，已获销许未备案＋未获销许合计高达约 2.16万套 ，基于近一年月均流速估算，消化“广义库存”还需要约 55.73个月 。 相比2024年底约49个月的广义去化周期， 市场压力在一年内增加了7个月。 具体各板块而言，目前去化形势严峻的，依旧是原港闸和开发区。 原港闸 目前狭义库存超2000套，按照近一年月均流速（约34套）估算，去化周期约 61个月 ，广义库存近3800套，去化周期约 111个月 。 开发区 目前狭义库存超1000套，按照近一年月均流速（约23套）估算，去化周期约 47个月 ，广义库存超2800套，去化周期约 123个月 。 近三年成交走势进一步印证板块分化——创新区、老城区成交量持续显著上升，而原港闸、开发区则逐年大幅下滑， 库存压力与板块价值高度相关。 0 4 在市场整体承压背景下，单盘分化进一步加剧。 2025销冠由 中海臻如府 夺得，全年备案369套，月均备案约31套；紧随其后的是 大华铂璟湾 ，全年备案337套，月均备案约28套。 全年备案量超300套的仅此两席，200-300套区间则出现空缺，第三名 绿城桂语朝阳 备案193套，与前列差距明显。 不过，单纯以“套数”论英雄已不足以评价当下南通楼市。越来越多位于核心地段、主打高端产品的“小体量”项目，正凭借高去化率脱颖而出。 例如，创新区 和园 ，整盘仅150套，去年3月入市，截至统计已备案146套，热度之高无需多言；一路之隔的 紫园 ，整盘仅123套，去年11月底入市，截至统计已备案80套，整盘去化率已超65%，同样表现抢眼。 还有老城区 濠东璟园 ，去年9月入市，截至统计已备案136套，已获销许去化率约52%；开发区 星湖玥 ，去年10月入市，截至统计已备案118套，已获销许去化率约87%。 这些项目的共性在于占据了核心地段资源，并提供了别墅、四代洋房等深度改善产品，验证了“好地段＋好房子”仍具强劲吸引力。 市场另一端则陷入停滞。根据统计， 超20个项目全年备案不足50套，甚至还有多个项目全年备案不足10套。 究竟哪些项目超级难卖？下一篇我们继续分析。
