近日，新东区成功出让一宗住宅地块，成交楼面价仅约 4693元/㎡ ，创下该板块近六年以来的新低。 地块编号R25029，位于人民路北、园林路东，土地面积约42285㎡，建筑面积≤67500㎡，容积率 1.01-1.6 ，限高60米，产品形态涵盖 多层、小高层、高层 。 南通轨道置业 斥资31680万元低价摘牌，折算地价约7492元/㎡，楼面价约4693元/㎡。 就区位条件来看，地块位于人民路沿线，交通便利，可快速衔接通京大道、江海大道等城市主干道；商业配套方面，紧邻招商中的 鸿安云谷 商办综合体，距离麦德龙不到1公里，崇川大有境、圆融广场等也在3公里范围内；教育资源上， 同和小学、崇川学校 位于约1.5公里覆盖圈内。 就人居氛围来看，地块南侧为成熟居住区，北侧、东侧为 新东区产业集聚区 ，已形成一定规模居住氛围，随着未来产业人口持续导入，区域居住需求有望进一步增强。 ▲地块大致位置示意图 根据「新知南通研究院」土拍数据显示，2020年至今，新东区累计成交 11宗 涉宅地块，合计土地面积约 60.27万㎡ ，建筑面积约 103.02万㎡ 。 目前，2宗已售罄，4宗尚在售，5宗待入市。 ▲红色标注为已出让未入市地块 本次成交的R25029地块，无论是地价还是楼面价，均为近六年以来的最低水平。 若与容积率上限同为1.6的美的云筑相比，新地块楼面价 下跌10542元/㎡， 跌幅近70%。 即便与去年12月出让的R24025地块相比，二者容积率上限仅相差0.01，但 楼面价差距达2338元/㎡ 。 楼面价显著回调，一方面与地块具体位置有关，另一方面也折射出 当前土地市场整体趋于理性、估值回归的趋势。 根据「新知南通研究院」新房数据分析，目前新东区新房市场呈现出 “库存可控但产品滞后” 的特征。 供应端——活跃度低 2024年至今，新东区在售新房项目数量长期维持在4个左右，较长时间无新盘入市，与创新区、五龙汇、市北等板块超10个项目同台竞逐的格局相比，市场活跃度不足。 需求端——流速放缓 2024年全年，新东区新房合计备案约891套，月均约 74套 ，在市区各板块中排名第二；2025年1-11月，合计备案约542套，月均约 49套 ，排名滑落至第四，去化动能有所减弱。 库存端——相对健康 截至2025年11月末，新东区新房狭义库存约831套，估算去化周期约 15个月 ；广义库存约1322套，去化周期约 23个月 。无论按狭义还是广义估算，均为市区各板块中最低。 产品端——有待升级 当前南通市区多个板块正积极推进产品迭代，四代住宅、别墅类深度改善产品陆续涌现。相比之下，新东区仍以面向刚需及初级改善客群的 高层、小高层 产品为主，与市场主流趋势存在一定代际差，产品结构升级空间显著。 值得期待的是，在板块已出让未入市的5宗地块中， 有2宗容积率上限低于1.2 ，具备打造深度改善产品的条件，有望打破现有格局，引领新东区新房市场进入产品驱动的新阶段。 END 往期推荐 数据丨南通市区新房成交报告（2025年11月） 楼面价超1.1万/㎡，实力国企再落一子创新区 超350人关注，加价超90万！仁恒公园世纪法拍房落槌 单次直降100万！南通某豪宅惊现“砸盘侠” 南通“高端”新盘，竟遭遇“流标”尴尬……
